近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)結(jié)果。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大，二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觸底反彈的跡象。
北京上海的一手房和二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)較強(qiáng)。從環(huán)比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，北京上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%和0.5%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比表現(xiàn)同樣有分化，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。
從同比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和上海同比分別上漲2.9%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降1.7%和3.0%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京同比上漲1.1%，上海、廣州和深圳同比分別下降1.9%、3.8%和1.0%。
二三線城市商品住宅銷售價(jià)格表現(xiàn)仍然較弱。從環(huán)比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化，總體來說一線城市表現(xiàn)強(qiáng)于二三線，但一線城市內(nèi)部也出現(xiàn)明顯分化。筆者認(rèn)為，北京和上海的房?jī)r(jià)表現(xiàn)之所以搶眼，與政策調(diào)整有直接關(guān)系。
今年7月24日中共中央政治局會(huì)議要求，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！拔覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”是中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新判斷，意味著房地產(chǎn)政策的方向出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折。
8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知 ：購買首套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
隨后是存量按揭貸款利率調(diào)整。人民銀行等公告：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，用于置換存量貸款。
過去出臺(tái)的各種房地產(chǎn)限制措施主要實(shí)施在北京和上海兩個(gè)一線城市和部分二線城市，因此，政策調(diào)整后北京上海兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)率先做出積極的反應(yīng)。從住房的供求關(guān)系看，北京和上海一直處在緊平衡狀態(tài)，而大多數(shù)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求。
這些政策利好出臺(tái)之后的一個(gè)月時(shí)間里，盡管一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了積極的信號(hào)，但從全國(guó)的房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)看效果依然有待提振。1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%（按可比口徑計(jì)算）。商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%?？梢姡@些與房地產(chǎn)投資與銷售有關(guān)的數(shù)據(jù)依然有待進(jìn)一步復(fù)蘇。
展望未來，放松各種限制是大勢(shì)所趨，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)受益，市場(chǎng)分化也在所難免。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)底的出現(xiàn)還需要繼續(xù)等待。
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